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PROGRESO DIGITAL Nº 16lunes, 09 de diciembre de 2013

 

Asesoría jurídica

HIPOTECA INVERSA

Asesoría Jurídica y Económica de UP

En esta ocasión, desde la Asesoría Jurídico-económica de UP os introducimos un tema que puede ser de interés para muchas personas con discapacidad y sus familias: La hipoteca inversa, una figura que es bueno que sea conocida por todos como un modo de financiación alternativo.

¿Qué es la hipoteca inversa y cuáles son sus clases?

Una hipoteca inversa es una modalidad de autofinanciación de las personas que reúnan ciertas condiciones y requisitos, por el que el banco entrega a la persona solicitante una renta periódica, normalmente mensual, y, a cambio, ésta hipoteca su vivienda   como garantía de la devolución futura de la renta percibida.

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo dirigido a mayores de 65 años o a personas con dependencia o discapacidad. Consiste en ofrecer liquidez al cliente a cambio de una garantía hipotecaria. Esto significa que la entidad ofrecerá una cantidad de dinero al cliente – normalmente en forma de cuotas mensuales- y éste, en contraprestación, ofrece como garantía en el contrato una vivienda ya pagada.

Al poner a disposición de la entidad la vivienda, en ningún caso se pierde la titularidad de la casa. Simplemente se firma que en caso de que el banco pida la devolución del préstamo, la casa sirve como moneda de cambio. El cliente tampoco debe abandonar el domicilio, sino que sigue disfrutando de su vivienda de forma habitual.

Para gozar de todas las ventajas legales, la hipoteca inversa debe constituirse sobre la vivienda habitual, es decir, aquella en la que la persona solicitante resida durante un plazo continuado de tres años, o inferior si se dan determinadas circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda.

También se puede constituir una hipoteca inversa sobre otros inmuebles distintos de la vivienda habitual de la persona solicitante, pero en ese caso, no goza de las condiciones previstas en su normativa específica, sino que serán las que fije el banco, además de no disfrutar de los beneficios fiscales y de la exención del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y de los gastos notariales y registrales.

Existen dos modalidades de hipoteca inversa: Hipoteca Inversa Vitalicia,  En la que la persona propietaria acuerda con la entidad financiera una renta mensual para toda la vida (si bien, en caso de estar constituida a nombre de dos personas, la   renta finalizará con el fallecimiento de una de ellas), y la Hipoteca Inversa Temporal, en la que la cuota mensual será por un periodo determinado.

¿Cuáles son los requisitos para su formalización?

Los requisitos para formalizar este tipo de hipoteca son:

  • La persona solicitante y las beneficiarias que pueda designar deben ser personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia, en cualquiera de sus grados, o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.

  • Ha de disponer del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.

  • La deuda solo puede ser exigible por el acreedor (el banco) y la garantía ejecutable cuando fallezca la persona prestataria o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca la última de las personas beneficiarias.

  • La vivienda hipotecada debe haber sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

  • La entidad financiera está obligada a entregar una Ficha de Información Personalizada y una Oferta Vinculante (una vez tasada la vivienda) a los clientes,  con las condiciones detalladas del préstamo según el formato regulado por la Orden de Transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre de 2011).

¿Cuáles son las ventajas de la hipoteca inversa?

  • Permite obtener una renta, normalmente mensual, manteniendo la propiedad y el uso de la vivienda.

  •  Se puede deshacer la operación en cualquier momento, pero devolviendo el préstamo percibido y los intereses y gastos.

  •  La renta puede ser de por vida o por un periodo de tiempo determinado.

  •  Tiene una serie de importantes beneficios fiscales, especialmente la exención del pago del IRPF por las rentas percibidas, si se realiza en las condiciones que fija la normativa. En este sentido, se destaca que  la renta percibida está exenta de tributación por el IRPF. En el caso de hipotecas inversas vitalicias, las cuotas mensuales se reciben en dos tramos diferentes: un primero, en el que no tienen la consideración de rentas, y por tanto no hay que tributar por ellas. Un segundo, que comienza si la persona beneficiaria supera su esperanza de vida calculada, en el que la cuota la recibe como prestación de un seguro de rentas vitalicias, por lo que en esta fase, sí tienen la consideración de renta, y por tanto hay que declararlas, aunque con ventajas fiscales muy importantes.

¿Y cuáles son las contrapartidas?

Hay que ser muy conscientes de la contrapartida de la hipoteca inversa.  Y es que, a la finalización de la duración pactada de percepción de la renta, o al fallecimiento de la persona beneficiaria, se deberá devolver el préstamo. Normalmente, sobre las personas herederas de la que solicitó la hipoteca recaerá la responsabilidad de decidir si recuperar la vivienda abonando al banco las cantidades de las que ha disfrutado el titular o, por el contrario, vender la vivienda para abonar la deuda contraída por la persona titular de la misma, ya que en caso contrario la entidad bancaria puede ejecutar la garantía hipotecaria para saldar la deuda pendiente.

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