Asesoría jurídica

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS Y DEVOLUCIÓN DE PAGOS INDEBIDOS

Asesoría Jurídica y Econímica de UP

En este artículo los comapñeros de la Asesoría Jurídica y Económica de UP resuelven todas tus dudas sobre un tema tan candente como las clausulas suelo de las hipotecas y como reclamar los pagos indebidos

Como consecuencia de distintas sentencias, se están produciendo reclamaciones de devolución de cantidades pagadas por incorporación en las hipotecas de cláusulas abusivas: las denominadas cláusulas suelos y pago de gastos de constitución del préstamo atribuidos al prestatario cuando corresponden al banco.

CLÁUSULAS SUELOS

¿Qué es una cláusula suelo?

Cláusula suelo o suelo hipotecario, en relación con el préstamo hipotecario y la compra de vivienda mediante hipoteca a interés variable, es la denominación de una cláusula contractual que establece un límite mínimo al interés que se aplicará en la cuota aunque el tipo de interés baje. Es una cláusula que beneficia a la entidad bancaria y perjudica al particular que ha solicitado el préstamo ya que cuando los tipos bajan o el interés es negativo la cláusula impide que se traslade a la cuota mensual.

En las escrituras del préstamo hipotecario (no confundir con las escrituras de la compra de vivienda) las cláusulas suelo se identifican bajo otros nombres o epígrafes donde se hace constar que el interés nunca podrá ser inferior a un porcentaje determinado, con los siguientes títulos:

.- límites a la aplicación del interés variable.

.- límite de la variabilidad.

.- tipo de interés variable.

En España las cláusulas suelo son ilegales. Se declaró su nulidad y carácter abusivo por sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, si bien limitaba la devolución de las cantidades ilegalmente cobradas por los bancos desde la fecha de la sentencia.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó, en sentencia inapelable de 21 de diciembre de 2016, en contra de la limitación de la retroactividad de la nulidad de la cláusulas suelos, por lo que los bancos y cajas de ahorro están obligados a devolver todo el dinero cobrado ilegalmente por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca inmobiliaria para la adquisición de vivienda.

¿Qué pasos hay que seguir para reclamar?

Una vez comprobado que nuestro préstamo tiene clausula suelo, y que por tal motivo hemos tenido que pagar más dinero por nuestro préstamo y por tanto sin esta cláusula habríamos pagado menos dinero. Existen simuladores en internet para comprobar la cantidad que corresponde devolver al banco, por ejemplo en la página de la OCU.

En primer lugar hay que intentar negociar con el banco de cara a alcanzar un acuerdo ya que, a veces, enviando un requerimiento previo, la reclamación es atendida  Si el banco no elimina la cláusula suelo, la única opción es reclamar judicialmente.

Si preferimos acudir directamente al banco, podemos optar, o no, por contratar los servicios de un abogado o un asesor. En primer lugar, se recomienda escribir una carta al director de la sucursal del banco donde firmamos la hipoteca y solicitarle que anule la cláusula suelo del contrato y reembolse el dinero pagado de más. Si el banco la elimina y devuelve el dinero al afectado, se acaba el problema.

Sin embargo, es probable que éste no obtenga respuesta alguna, por lo que habría que acudir al Departamento de Atención al Cliente o al Defensor del Cliente del banco. Si de nuevo no tenemos respuesta, se puede reclamar la eliminación de la cláusula suelo ante el Banco de España cuyo informe, no obstante, no es vinculante. La última opción es la denuncia, si bien, para este caso sí habría que acudir a un abogado especializado para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal.

GASTOS DE CONSTITUCIÓN DEL PRÉSTAMO

¿Quién paga los costes asociados a la constitución de una hipoteca?

 En casi todos los casos, el cliente. El banco que concede el préstamo suele incluir una cláusula en el contrato que traspasa todos los gastos derivados de formalizar el crédito al futuro hipotecado. Pero, al igual que ocurrió con la famosa sentencia del Supremo del 9 de mayo de 2013, ya hay jurisprudencia del Alto Tribunal que indica que esa cláusula es abusiva.

¿Qué pasos hay que seguir para reclamar?

Una vez comprobado que hemos pagado distintos gastos de constitución del préstamo pues aparece en la escritura nuestra obligación (los gastos de la compraventa son siempre a cargo del comprador), lo primero es reclamar al servicio de atención al cliente o al defensor del cliente. Con la respuesta negativa o sin respuesta a los dos meses de su presentación, el siguiente paso debe ser el judicial.

La demanda ante los juzgados, en la que se solicita la nulidad de la cláusula que obliga al cliente al abono de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca y la devolución de estos, debe presentarse con toda la documentación de las facturas de notaría y Registro de la Propiedad y también de la gestoría si la eligió el banco.

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